부동산 세금 양도소득세, 반드시 알아야 할 '이 것'

 

오늘은 부동산 거래를 하면서 납부해야 하는 세금이 무엇이 있는지, 양도소득세란 무엇인지에 대해 함께 정보를 나누고자 합니다. 1주택 이상 보유하고 있는 분들이라면 한번 쯤은 부동산 양도를 해 본 경험이 있거나 앞으로 양도할 계획을 가진 분들이 계실텐데요. 먼저 부동산과 관련한 세금에 대해 알아보겠습니다.

1. 시기별로 구분

  가. 집을 구매할 때의 내는 세금은?  "취득세"

  나. 집을 가지고 있을 때의 내는 세금은?  "보유세" (재산세, 종합부동산세, 종합소득세)

  다. 집을 판매 했을 때의 내는 세금은?  "양도소득세"

2. 양도소득세란? 

어떠한 대상을 타인에게 넘길 때에 매겨지는 세금입니다. 무언가 팔아서 이득이 남게 되면 양도해서 얻은 소득이 발생하게 됩니다. 법으로 정해진 과세대상에 한하여 매도하여 이윤을 남기게 되면 세금을 내야합니다.

3. 양도소득세 과세대상은?

주택, 토지, 상가, 오피스텔, 분양권, 입주권, 자기 소유 상가 내 영업권 (=권리금), 골프회원권, 콘도회원권 등을 양도할 때에 과세를 합니다. 일반적으로 주택이나 분양권을 매도하여 양도소득세를 내게 되는데요.

 

양도소득세를 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 양도소득세는 총 3단계에 걸쳐서 최종 내야할 세금이 결정이 되는데요. 

4. 양도소득세 쉽게 계산하는 방법

1단계 : 양도차익 구하기

취득가액과 양도가액을 통해 다른 사람에게 팔아서 얼마의 수익이 났는지 구하는 단계입니다. 물건을 살 때 들어가는 비용과 물건의 가치를 높이는데 드는 비용 등의 필요경비를 제한 금액이 바로 양도차익 입니다.

 

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

 

예시) 아파트를 4억에 샀고, 8억에 팔았습니다.

양도가액 : 8억 - 취득가액 :  4억 - 필요경비 : 3천  =  3억 7천만원 (양도차익 발생)   

 

* 필요경비란? 

주택을 매수하기 위하여 들어간 돈과 집의 가치를 높이기 위해 들어간 모든 비용을 의미합니다.

예시) 중개수수료, 법무사비용, 취등록세, 소유권 관련 소송 및 화해 비용, 확장비, 보일러교체, 샷시교체비용, 바닥교체시공 등

 

** 필요경비로 인정되지 않는 것?

벽지장판, 싱크대, 조명, 하수도관, 옥상방수, 화장실공사는 필요경비로 인정받지 못합니다.

 

*** 반드시 알아야할 '이 것'

필요경비에 대해 인정받기 위한 꿀팁! 

세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증, 중개수수료영수증, 이외 해당되는 모든 영수증을 잘 보관하여야 합니다.

 

2단계 : 세금 할인 적용하기 (장기보유특별공제, 기본공제) → 과세표준을 구하기

1) 장기보유특별공제 : 오랫동안 보유한 사람에게 특별히 공제해주는 혜택 (1인당 250만원)

 

양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만원) = 과세표준

 

보유기간	일반주택	고가주택 비과세
3년 이상 ~ 4년 미만	6%	24%
4년 이상 ~ 5년 미만	8%	32%
5년 이상 ~ 6년 미만	10%	40%
6년 이상 ~ 7년 미만	12%	48%
7년 이상 ~ 8년 미만	14%	56%
8년 이상 ~ 9년 미만	16%	64%
9년 이상 ~ 10년 미만	18%	72%
10년 이상	20% (30%, 15년)	80%

 

※ 조정지역 대상 지역의 2주택자 이상은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

 

※ 1세대 1주택인 경우, 비과세 요건을 채웠다면 장기보유특별공제를 받을 수 있을까? 

비과세 요건을 채우고, 양도가액이 9억원 이하인 경우에는 공제를 받을 필요 없이 비과세 입니다. 

 

그러나 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 초과부분에 대한 양도차익이 부과됩니다.

2021년 1월 부터는 1세대 1주택 고가주택의 경우 연 8% 장기보유특별공제를 받기 위해서는 2년 보유 + 2년 거주요건을 채워야 한다는 사실을 꼭 기억해주세요.

 

※ 1세대 1주택이 아닌 경우 : 3년 이상 보유한 경우, 연 2%의 장기보유특별공제가 최대 15년 까지 적용됩니다.

 

※ 보유기간 : 취득일 (잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날) ~ 양도일 까지

 

3단계 : 내가 내야할 최종세금 구하기 (세율, 누진세액 + 지방소득세) → 최종금액

 

2023년 양도세 기본 세율
구  분			세율	누진공제
1년 미만 보유	주택 / 입주권 / 분양권		45%	-
	주택 외		50%	-
1년 이상 보유	과세표준	1,200만원 이하	6%
		4,600만원 이하	15%	-1,080,000
		8,800만원 이하	24%	-5,220,000
		1억 5천만원 이하	35%	-14,900,000
		3억원 이하	38%	-19,400,000
		5억 이하	40%	-25,400,000
		10억 이하	42%	-35,400,000
		10억 초과	45%	-65,400,000
미등기 자산			70%	-

 

과세표준 X 세율 - 누진세율 = 내야할 세금

 

예시) 위의 2단계까지 계산했을 때, 과세표준 1억 5천이라고 가정하면?

1억 5천 X 35% - 14,900,000 = 37,600,000 + 지방소득세 (10%) 

 

최종 내야할 납부세액은?  41,360,000원 입니다.

 

세금 계산이 어려워서 포기하셨거나 세무서에 맡기신 분들도 많을텐데요. 오늘 소개해드린 방법대로 양도소득세를 계산하시면 어렵지 않게 내가 내야할 총 납부세액에 대해서 알 수 있으니 참고하셔서 적용해보시면 좋을 것 같습니다. 

 

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